Ces dernières années, le Monténégro est devenu l’une des destinations les plus attractives pour l’achat de biens immobiliers parmi les étrangers, notamment les Russes, les Biélorusses, les Ukrainiens et d’autres personnes originaires des pays de la CEI. Le climat doux, les montagnes pittoresques et la côte adriatique, les prix relativement bas par rapport aux normes européennes, ainsi que la possibilité d'obtenir un permis de séjour (RP) basé sur la propriété foncière - tout cela rend le marché immobilier au Monténégro de plus en plus demandé.
Toutefois, avant de commencer à effectuer un achat, vous devez bien comprendre la procédure, les caractéristiques législatives et les étapes pratiques. Ce guide vous aidera à parcourir toutes les étapes de manière séquentielle et à éviter les erreurs courantes.
1. Définir les objectifs et le budget
Formation d’une stratégie commune
La première étape consiste à définir clairement l’objectif de l’achat. Pourquoi recherchez-vous exactement un bien immobilier au Monténégro ?
- Investissement et location ultérieure. Dans ce cas, il est important d'analyser la demande de location dans la région sélectionnée (principalement les zones côtières - Будва, Kotor, Tivat, Bar).
- Déménager vers un lieu de résidence permanent. Si vous envisagez de vivre en permanence, faites attention non seulement au coût du bien, mais aussi au développement des infrastructures : commerces, écoles, hôpitaux, transports.
- Acheter une maison de campagne pour les loisirs. Des vues pittoresques, la proximité de la mer et un environnement relativement calme seront importants.
Détermination du budget
Il faut prendre en compte non seulement le coût du bien lui-même, mais aussi les coûts supplémentaires :
- Taxe foncière à l'achat (3 à 6 % de la valeur cadastrale, s'il s'agit d'un bien immobilier secondaire ; lors d'un achat auprès d'un promoteur, il peut y avoir un régime différent lié à la TVA).
- Paiement des services d'un agent immobilier.
- Paiement des services notariaux (dépend de la valeur du contrat).
- Frais de traduction (si nécessaire ; les documents officiels doivent être signés avec la participation d'un traducteur agréé si vous ne parlez pas serbe/monténégrin).
2. Recherchez des biens immobiliers et travaillez avec des agents immobiliers
Principales sources de recherche
- Sites spécialisés (portails monténégrins locaux et plateformes internationales).
- Agences immobilières (Lors du choix d'une agence immobilière, faites attention aux avis des clients. Et à partir de fin 2025, tenez également compte de la présence d'une licence pour les activités immobilières - elle deviendra une confirmation obligatoire du statut de l'agence au Monténégro).
- Amis et bouche à oreille (dans les petites villes et villages, vous pouvez souvent trouver des options intéressantes grâce aux résidents locaux).
Choisir un agent immobilier
- La réputation. Lisez les avis et recherchez des informations sur l'entreprise sur Internet.
- Professionnalisme. Vérifiez votre expérience et la disponibilité d'une licence immobilière.
- La barrière de la langue. Il est conseillé que l'agent parle russe ou anglais si vous ne parlez pas monténégrin.
Sélection préliminaire d'objets
Il est recommandé de créer une liste de plusieurs options. Il est important pour tout le monde de vérifier :
- Localisation et infrastructure:à quel point est-il pratique de se rendre aux magasins, hôpitaux, écoles les plus proches ; Quelle est la situation du stationnement ?
- État de la propriété:bâtiment secondaire ou neuf ; état des communications (eau, électricité, assainissement, internet).
- Statut juridique de l'objet:y a-t-il des charges, les images correspondent-elles aux documents officiels, y a-t-il des problèmes avec le terrain (surtout s'il s'agit d'une maison avec un terrain) et y a-t-il des factures de services publics impayées.
3. Vérification légale
Vérification de la documentation
Cette étape est importante pour éviter d'acheter un bien comportant des embûches. Vous pouvez vérifier les documents de propriété en utilisant des services spécialisés, par exemple, Bonne salle, ou demandez conseil à une agence - beaucoup d'entre elles emploient avocats qualifiés, ce qui vous aidera à comprendre la documentation et à éviter les risques éventuels. Si vous avez des doutes, vous pouvez également trouver un avocat indépendant et obtenir un avis professionnel.
Site officiel du cadastre de l'État — ekatastar.me
Le site Web du service de vérification de documents Goodroom — application.goodroom.me
Ce qui est important à vérifier
- Fiche de non-résidence (fiche de propriété immobilière). Analogue d'un extrait du registre foncier. Il contient des informations sur le propriétaire, les caractéristiques du bien et la présence de charges (gage, saisie, etc.).
- Documentation du projet (si on parle d'un nouveau bâtiment). Il est nécessaire de clarifier si tous les permis de construction et de mise en service sont disponibles.
- Autorisation d'utilisation (Besoin d'utilisation). Il s’agit d’une confirmation que l’installation est conforme aux réglementations de construction et qu’elle est autorisée à être utilisée.
Attention particulière aux parcelles
Il existe un certain nombre de restrictions sur les achats de terrains au Monténégro. Les étrangers peuvent généralement acheter des terrains s'ils appartiennent à une catégorie autorisée à la propriété privée et s'ils ne sont pas situés dans une zone spécialement protégée (parcs nationaux, zones militaires, etc.). Dans certains cas, des approbations supplémentaires peuvent être requises.
Cas:
Alexandre voulait acheter un terrain pour construire une maison dans la région de Kotor. Lors de l'examen juridique, il a été découvert que le site était situé à proximité d'un monument historique et était soumis à certaines restrictions d'urbanisme. Grâce à une vérification effectuée en temps opportun, il a été possible d’éviter des erreurs et des pertes d’argent.
4. Accord et versement de l'acompte
Accord (Sporazum)
Une fois que vous avez trouvé un bien immobilier adapté et convenu d'un prix avec le vendeur, un contrat est établi. accord préliminaire. Il est indiqué :
- Prix de transaction.
- Conditions de conclusion de l'accord principal (définitif).
- Conditions pour effectuer un dépôt.
- Conditions de refus d'un accord (y compris la restitution ou non de la caution).
Habituellement, une somme de 5 est versée en guise d'acompte. 000 euros jusqu'à 10% de la valeur du bien.
5. Contrat final et notarisation
Préparation à la signature
Une fois tous les documents vérifiés, les parties procèdent à la conclusion contrat principal (Contrat d'achat et de vente). La signature a lieu chez un notaire en présence de :
- Le vendeur (ou son représentant autorisé muni d'une procuration notariée).
- L'acheteur (ou son représentant autorisé).
- Traducteur (si l'acheteur ne parle pas monténégrin).
Vérification de l'identité et des données
Le notaire vérifie tous les documents, les pièces d'identité des parties, traduit et explique les points de l'accord. S’il n’y a pas de commentaires, les parties signent l’accord.
Coût des services notariaux
Au Monténégro, les frais de notaire dépendent de la valeur du bien (le montant figurant dans le contrat). En règle générale, les frais peuvent varier entre 0,1 % et 0,5 % du montant de la transaction. Le chiffre exact doit être précisé à l’avance.
Cas:
Irina prévoyait d'acheter un appartement d'une valeur de 80 000 euros. Le coût des services notariés s’élevait à environ 300 à 400 euros. De plus, nous avons dû payer des frais supplémentaires pour un traducteur (environ 50 à 100 euros, selon la complexité du texte).
6. Options de paiement de la propriété
Lors de l'achat d'un bien immobilier au Monténégro, plusieurs options de paiement sont disponibles, chacune avec ses propres caractéristiques :
1. Paiement par banque
L'acheteur peut transférer des fonds sur le compte du vendeur en utilisant les détails spécifiés dans le contrat. Généralement, un tel transfert s'effectue via les systèmes bancaires internationaux SWIFT ou SEPA, selon le pays de l'expéditeur. Il est important de s'assurer que les détails correspondent aux données officielles du vendeur et que les documents de paiement sont enregistrés pour confirmer la transaction.
2. Utilisation d'un dépôt notarié (compte séquestre)
Certaines transactions sont effectuées via un dépôt notarié (compte séquestre), lorsque l'argent est d'abord déposé sur un compte spécial du notaire, qui le transfère au vendeur seulement après que toutes les conditions du contrat ont été remplies. Cela protège les deux parties contre les risques et garantit une conclusion sûre de la transaction.
3. Paiement en espèces
Dans les cas où l'acheteur et le vendeur sont des personnes physiques, les paiements en espèces sont possibles au Monténégro et à l'étranger. Toutefois, cette forme de paiement requiert de la prudence, car des questions peuvent se poser quant à la légalité de l’origine des fonds et à la nécessité de déclarer les montants aux autorités fiscales.
Avant de choisir un mode de paiement, il est recommandé de consulter un avocat pour éviter d'éventuels risques et respecter les lois locales. Les principaux risques comprennent les retards ou le blocage des paiements pour les virements internationaux, les frais bancaires supplémentaires, l’impossibilité de restituer les fonds en cas de virement erroné et les problèmes de confirmation de la source de revenus pour les transactions importantes. En cas de paiements en espèces, il est important de prendre en compte les restrictions légales et les éventuelles questions des autorités fiscales.
7. Paiement des taxes et des frais
Taxe de transfert
Aujourd'hui, le Monténégro applique un taux d'imposition progressif sur le transfert de propriété des biens immobiliers secondaires :
- 3% pour les objets d'une valeur allant jusqu'à 150 000 XNUMX euros,
- 5% pour une valeur à partir de 150 000 euros jusqu'à 500 000 XNUMX euros,
- 6% pour les montants supérieurs à 500 000 euros.
Si l'achat est effectué auprès d'un promoteur qui émet une facture avec TVA, un tel objet n'est pas soumis à une taxe supplémentaire lors du transfert de propriété, puisque la TVA est déjà incluse.
Délais de paiement
Après la signature du contrat final, la taxe doit être payée dans les 15 jours (le délai peut varier, mais généralement 15 jours sont indiqués dans la notification).
Pénalités
Si les arriérés d'impôts ne sont pas payés à temps, le bureau des impôts peut imposer des pénalités et des amendes. Pour éviter les problèmes, il est préférable de gérer ce processus avec votre avocat ou votre agent.
8. Enregistrement des droits de propriété au cadastre
Remise des documents
Après avoir signé et notarié le contrat, ainsi que payé la taxe, il est nécessaire de déposer une demande auprès de l'autorité cadastrale (katastar). Le transfert de propriété y est enregistré. Pour déposer une candidature, vous aurez le plus souvent besoin de :
- Contrat de vente notarié.
- Reçu ou chèque de paiement d'impôt.
- Demande de modification du cadastre.
En général, c'est le notaire qui soumet lui-même les documents – c'est la pratique au Monténégro.
Période de révision
Le délai peut varier de quelques semaines à plusieurs mois, mais généralement la procédure est terminée dans un délai de 15 à 30 jours. Toutefois, dans certaines régions, comme Budva, l’enregistrement peut prendre jusqu’à un an. Toutefois, dans certains cas, le processus peut être accéléré si le besoin s’en fait sentir. En conséquence, vous recevez un certificat de propriété mis à jour, où vous êtes indiqué comme propriétaire.
9. Obtention d'un permis de séjour (PR) sur la base d'un bien immobilier
Ordre général
L'achat d'un bien immobilier au Monténégro vous donne droit à l'obtention d'un permis de séjour (RP), cependant, ce processus nécessite la soumission de documents aux autorités locales (MUP - Ministère de l'Intérieur du Monténégro).
La procédure d’obtention d’un titre de séjour comprend dans la plupart des cas les étapes suivantes :
- Préparation des documents nécessaires :
- Passeport valide.
- Certificat d'absence de casier judiciaire, certifié par un sceau.
- Document confirmant le droit de propriété d'un bien immobilier (Liste Nepokretnosti).
- Preuve de solvabilité financière (3 650 euros sur un compte bancaire monténégrin).
- Inscription au bureau d'inspection touristique.
- Déposer une plainte auprès de votre service de police local (MUP)
- Paiement des frais : droits d'État et paiements administratifs.
Faites attention! Selon votre nationalité, vous devrez peut-être obtenir une apostille pour certains documents.
Des informations plus détaillées sur le processus d'obtention d'un permis de séjour peuvent être trouvées lien.
Durée de validité du titre de séjour
Un permis de séjour obtenu grâce à l'achat d'un bien immobilier est généralement délivré pour une durée d'un an avec possibilité de prolongation. Après cinq ans de résidence au Monténégro, les propriétaires peuvent demander la résidence permanente (RP), mais pour ce faire, plusieurs conditions doivent être remplies :
- Résidence continue dans le pays pendant au moins 9 mois par an.
- Être en possession d'un titre de séjour valide au moment du dépôt d'une demande de séjour permanent.
- Solvabilité financière et absence de dettes fiscales et fiscales.
- Aucune violation grave de la loi, y compris des réglementations en matière d’immigration.
Le processus d’examen d’une demande de résidence permanente prend plusieurs mois, après quoi le demandeur reçoit le statut approprié.
Cas:
Les époux Ivan et Marina ont acheté un appartement à Budva pour 120 000 euros et décide de demander un permis de séjour. Après avoir enregistré la propriété, ils ont soumis les documents au MUP. Quelques semaines plus tard, ils ont reçu un permis de séjour d'un an, renouvelable annuellement, à condition de rester en leur possession et de se conformer régulièrement aux conditions de séjour.
10. Nuances particulières pour les non-résidents
Restrictions à l'achat de terres agricoles
Selon la loi monténégrine, toutes les terres ne peuvent pas être vendues à des étrangers. Parfois, il est nécessaire de créer une personne morale (il suffit d'enregistrer une société au Monténégro) pour acheter, par exemple, un grand terrain à des fins de développement ou d'entreprise.
Zones maritimes (Morsko dobro) et terres côtières
La côte du Monténégro est considérée comme un territoire stratégiquement important. Des restrictions et règles supplémentaires peuvent s'appliquer, notamment dans les zones de marina, de port et de plage.
Vérification des permis lors de l'achat de nouveaux bâtiments
Si vous achetez un appartement auprès d'un promoteur, assurez-vous qu'il dispose de tous les permis nécessaires et que le projet est conforme au plan approuvé (DUP). Il arrive souvent que le promoteur livre la maison avec des écarts par rapport au projet, et par la suite des charges peuvent survenir sur la propriété.
11. Erreurs et pièges typiques
- Choisir une agence non qualifiée. En travaillant avec une agence ne disposant pas des compétences suffisantes, des connaissances juridiques et de la licence immobilière requise, vous risquez de rencontrer des problèmes à toutes les étapes de la transaction.
- Non-respect des délais de paiement des impôts. Les paiements tardifs d’impôts peuvent entraîner des pénalités et des frais financiers supplémentaires.
- Coopération avec des développeurs non vérifiés. Au Monténégro, il existe des cas de construction sans les permis nécessaires, notamment pour les maisons privées. De plus, certains promoteurs à la réputation douteuse peuvent réduire la qualité de la construction, ce qui entraîne par la suite de graves problèmes.
- Sous-estimation du prix dans le contrat. Parfois, les vendeurs proposent d'indiquer dans le contrat un montant inférieur à celui réel afin de réduire les paiements d'impôts. Cela peut toutefois entraîner des complications à l’avenir, par exemple lors de la vente ultérieure du bien, ce qui augmente la base imposable et crée des risques financiers supplémentaires.
12. Conseils pratiques et recommandations
- Choisissez une zone avec des perspectives. Si vous envisagez l’immobilier comme investissement, étudiez la dynamique des prix et la demande de location. Emplacements populaires pour les investissements : Будва, Kotor, Tivat, Podgorica.
- Tenez compte de la saisonnalité. La saison touristique au Monténégro dure de mai à septembre et en hiver, la demande de locations diminue considérablement. Si vous envisagez de gagner des revenus en louant votre propriété, il est important de prendre en compte ce facteur lors du choix d'une propriété.
- Vérifiez l'infrastructure. Dans certaines zones, notamment sur la côte, des interruptions d’approvisionnement en eau peuvent survenir durant l’été. Assurez-vous que la zone que vous choisissez dispose des commodités nécessaires.
13. Guide : Conclusion
Acheter un bien immobilier au Monténégro n'est pas seulement un investissement rentable, mais aussi une opportunité de changer de style de vie, en profitant du climat doux, de la nature pittoresque et de la législation européenne stable. Le pays propose une procédure assez simple pour l'enregistrement d'une propriété pour les étrangers, cependant, afin d'éviter d'éventuels risques, il est important d'aborder la transaction de manière consciente et prudente.
Points clés:
- Décidez de l’objectif de l’achat et d’un budget réaliste.
- Выберите agence fiable ou un agent immobilier.
- Renseignez-vous sur les restrictions et les particularités de la législation monténégrine pour les étrangers.
- Procéder à une due diligence juridique approfondie de la propriété.
- Préparez et signez un accord préliminaire avec un acompte.
- Rédigez le contrat principal chez un notaire, payez la taxe et enregistrez les droits de propriété.
- Si nécessaire, envisagez d’obtenir un permis de séjour.
En suivant ces recommandations, vous pourrez acheter avec succès un bien immobilier au Monténégro, éviter les erreurs courantes et profiter du confort de votre propre maison sur les rives de la mer Adriatique.